Möchte ein Betreiber ein Pflegeheim bauen oder nach neuesten Anforderungen modernisieren, muss er sich auf stark gestiegene Kosten und teils komplexe Bauvorschriften einstellen. Die Bevölkerung altert und mit dieser demografischen Entwicklung steigt die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen – der Pflegebedarf steigt sogar sehr viel stärker als angenommen (Mai 2024). Gleichzeitig stehen Betreiber dieser für die Gesundheitsversorgung wichtigen Einrichtungen jedoch vor einer Reihe von aktuellen Problemen, die es zu bewältigen gilt um diesem steigenden Bedarf gerecht zu werden. In diesem Artikel werfen wir als spezialisiertes Architekturbüro einen Blick auf die Planung und den Bau von Pflegeheimen sowie die Herausforderungen, mit denen Betreiber konfrontiert sind – insbesondere die Kosten und Bauvorschriften.
Inhalt: Pflegeheim bauen – Kosten & Vorschriften
Aktuelle Herausforderungen für Betreiber von Pflegeheimen
Obwohl der Bau von Pflegeheimen für eine ausreichende gesundheitliche Versorgung entscheidend ist bzw. wäre, sind der Bau und das Modernisieren von Pflegeheimen in den letzten Jahren fast zum Stillstand gekommen, denn Betreiber stehen vor einer Reihe von Herausforderungen. Diese erschweren ihre Arbeit deutlich und sorgen dafür, dass die Entscheidung, ob sie ein Pflegeheim bauen oder nicht, häufig zum Negativen ausfällt.
„Gesellschaftlich kommt ein großes Problem auf uns zu“, stellt Markus Schwarz in Aussicht, geschäftsführender Gesellschafter der RJ Planungsbüro GmbH & Co. KG, die auf Gesundheitsbau und Sozialbauten spezialisiert ist. „Die geburtenstarken Jahrgänge kommen erst noch in das Alter, in dem sie Bedarf an einem Platz in einem Pflegeheim benötigen. Schon jetzt sind die Plätze knapp, aber die Betreiber investieren nicht, obwohl sie den kommenden Bedarf sehen. Einerseits fehlt schlicht das Personal, um die Häuser zu bewirtschaften. Andererseits herrscht eine starke Verunsicherung in Bezug auf Energiekosten, Betriebskosten und generell das Investment durch hohe Auflagen der Bauvorschriften.“
Pflegeheime modernisieren oder bauen liegen brach:
1. Fachkräftemangel
Ein akuter Mangel an qualifiziertem Pflegepersonal ist eine der größten Herausforderungen für Betreiber von Pflegeheimen. „Schon vor einigen Jahren haben wir erlebt, dass ein neugebautes Pflegeheim eine ganze Etage gar nicht erst in Betrieb nehmen konnte, weil das Fachpersonal fehlte“, erzählt Markus Schwarz. „Das ist kein Einzelfall und für den Bauherren und Betreiber eine Katastrophe, denn damit sich ein Pflegeheim trägt, kommt es auf jeden einzelnen belegten Platz an. Diese Lage spitzt sich zunehmend zu.“
2. Finanzieller Druck
Die Betriebskosten von Pflegeheimen sind hoch, und viele Betreiber stehen unter großem finanziellem Druck. Allem voran sind die stark gestiegenen Energiekosten sowie Personalkosten die Ursache dafür. Allein in Hessen haben in 2023 knapp 40 Pflegeeinrichtungen vor allem deswegen geschlossen.
3. Bürokratie und regulatorische Anforderungen
Neben dem Kostendruck, sind es die bürokratischen Auflagen, die es potenziellen Betreibern deutlich erschweren, ein Pflegeheim bauen und anschließend betreiben zu können. Pflegeheime müssen eine Vielzahl von regulatorischen Anforderungen erfüllen, was die Verwaltung und den Betrieb komplexer macht. Betreiber müssen ständig auf dem Laufenden bleiben, um die Einhaltung aller Vorschriften sicherzustellen. Das Fachpersonal selbst bemängelt immer wieder, dass zu viel Zeit für Verwaltung und Dokumentation aufgebracht werden muss, die dann für die Patienten und Bewohner fehlt. Darunter leidet die Qualität der Pflege und macht alle Seiten unzufrieden.
Baukosten für Pflegeheime: Kostenexplosion seit 2020
Ein Pflegeheim ist ein Sonderbau und damit gelten auch besondere Bauvorschriften, welche die Kosten schon grundsätzlich erhöhen. „Hinzu kommt die Kostenexplosion durch stark gestiegene Baukosten, die wir seit 2020 alle zu spüren bekommen“, erklärt Markus Schwarz, der als bauleitender Architekt über langjährige Erfahrung beim Bau von Pflegeheimen verfügt. „Vor der Coronapandemie und den folgenden Kriegen, die die Weltwirtschaft weiterhin deutlich beeinflussen, konnte man sagen, dass man die Baukosten für ein Pflegeheim mit 80-90.000 € pro Bewohnerplatz über den Daumen kalkulieren konnte. Wer jetzt ein Pflegeheim bauen möchte, muss mit etwa 130.000 € pro Platz rechnen.“
Zudem können die Baukosten je nach Standort, Größe und Ausstattung des Pflegeheims variieren. Hier sind einige Faktoren, die die Baukosten beeinflussen können:
1. Standort
Der Standort eines Pflegeheims kann einen erheblichen Einfluss auf die Baukosten haben. Grundstückspreise, die Verfügbarkeit von Infrastruktur und die regionalen Bauvorschriften können die Kosten stark beeinflussen. In einigen Bundesländern sind die Auflagen besonders streng. „Zudem wünschen sich Betreiber und auch Bewohner häufig einen Standort im Zentrum. Die Bewohner wollen nicht abgeschieden auf der grünen Wiese geparkt werden, sondern aus dem Fenster schauen und das Leben draußen mitverfolgen. Sie wollen was sehen und erleben, beispielsweise den Verkehr beobachten. Einige können durchaus noch selbstständig einkaufen oder spazieren gehen, da ist ein Standort im Ortszentrum besser geeignet“, ergänzt Jörg Möser, ebenfalls geschäftsführender Gesellschafter der RJ Planungsbüro GmbH & Co. KG.
2. Größe und Kapazität
Die Größe des Pflegeheims und die Anzahl der Plätze, die es beherbergen wird, sind entscheidende Faktoren für die Kosten. Wo man ein Altersheim bauen kann und sollte, entscheidet auch der lokale Bedarf.
3. Ausstattung und Qualität
Die Qualität der Ausstattung und Materialien, die in einem Pflegeheim verwendet werden, beeinflusst ebenfalls die Kosten. Hochwertige Materialien können teurer sein, führen jedoch oft zu einem besseren Wohnkomfort für die Bewohner und sind langlebiger. „Wie hochwertig und umfangreich die Ausstattung ist, hängt vom Betreiber ab. Ebenso ob es zusätzlich zu den Bewohnerzimmern noch attraktive Gemeinschaftsflächen gibt wie etwa ein Kaminzimmer oder Lesezimmer. Auch Gemeinschaftsküchen haben wir schon häufig realisiert, wo Bewohner zusammen mit ihrem Besuch kochen können“, erläutert Markus Schwarz weiter.
4. Technologische Integration
Die Integration moderner Technologie, wie beispielsweise elektronische Gebäudesteuerung, Sicherheitssysteme und Kommunikationseinrichtungen, können die Baukosten erhöhen. Gleichzeitig bringen sie aber für den langjährigen Betrieb Vorteile und eine höhere Effizienz.
Pflegeheim bauen Kosten: Gründe für ungeplante Kosten
„Trotz sorgfältiger Planung, entstehen immer wieder unvorhersehbare Kosten durch Bauvorschriften und Nachforderungen der Heimaufsicht, insbesondere wenn ein Betreiber Pflegeheime modernisieren möchte“, erläutert Markus Schwarz. „Zudem können in der Bauphase Dinge passieren, die kann man sich nicht ausdenken! Ein haugemachtes Problem ist beispielsweise, wenn es während der Bauphase Änderungswünsche gibt. Bei einem Bauvorhaben hat während der Bauphase drei Mal die Heimleitung gewechselt und jeder hatte Änderungswünsche. Teilweise war sogar das Verschieben von Wänden gewünscht, was einen Eingriff in die Statik bedeutet – sehr teuer. Und am Ende stehen alle da und fragen, wo die zusätzlichen Kosten hergekommen sind. „
Selbst wenn nach sorgfältier Planung beim Altersheim bauen alles gut gegangen sei, kann es auf den letzten Metern zu teuren Pannen kommen: „Beim finalen Spülen der Trinkwasserleitungen werden alle Wasserhähne voll aufgedreht und laufen eine Weile. In einem Fall hatten Papierhandtücher auf dem Waschbecken gelegen und sind unbemerkt hineingefallen, wo sie den Abfluss verstopft haben. So hat ein Wasserhahn 300m² neu gebautes Pflegeheim geflutet. Der so entstandene Wasserschaden hat zu enormen ungeplanten Kosten geführt und zu einer verspäteten Eröffnung. Jeder ungeöffnete Tag kostet bares Geld.“
Pflegeheim bauen: Bauvorschriften und Auflagen erschweren die Umsetzung
Die Bauvorschriften und Regulierungen für Pflegeheime variieren von Land zu Land und von Region zu Region, können jedoch äußerst detailliert und anspruchsvoll sein. Sie dienen dazu, die Sicherheit und das Wohlbefinden der Bewohner zu gewährleisten. Zudem haben die zuständigen Sachbearbeiter der Heimaufsicht einen Ermessensspielraum. „Wir haben es schon erlebt, dass sich zuständige Behörden an jedem mm festbeißen und keinen Spielraum zulassen. Das erschwert natürlich die Realisation, insbesondere wenn ein Betreiber eines seiner Pflegeheime modernisieren möchte. Das hat auch schon zur ersatzlosen Schließung von Pflegeeinrichtungen geführt – trotz des hohen Bedarfs. Eine tragische Konsequenz“, weiß Jörg Möser aus seiner Erfahrung als Architekt für Gesundheitsbau zu berichten.
„Die Bürokratie fängt quasi schon bei der Idee an“, ergänzt Markus Schwarz. „Hat der Bauherr ein Grundstück ausgewählt, müssen im Falle erst einmal der Flächennutzungsplan und Bebauungsplan her. Dafür geht schon ein Jahr ins Land, bevor der Bauherr überhaupt Sicherheit hat, dass er dort bauen darf – und da haben wir noch keinen Bauantrag gestellt. Diesen parallel zu stellen, mit der Hoffnung hinten raus Zeit zu sparen, kann in die Hose gehen. Dann hat man Kosten verursacht und darf dort am Ende kein Pflegheim bauen. „
Die Einhaltung dieser Bauvorschriften und Auflagen ist unerlässlich, um ein Pflegeheim bauen zu können, für das man die Lizenzierung erhält. Betreiber müssen sich mit den örtlichen Gesundheitsbehörden und Bauämtern abstimmen, um sicherzustellen, dass ihr Projekt allen Anforderungen entspricht. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Planungsbüro kann beim Überwinden vieler Hürden helfen. Hier sind einige der gängigen Bauvorschriften und Regulierungen:
1. Barrierefreiheit
Pflegeheime müssen so gestaltet sein, dass sie leicht zugänglich und komfortabel sind. Pflegeheime müssen zudem oft die Vorschriften zur Barrierefreiheit erfüllen, um sicherzustellen, dass alle Bewohner, einschließlich solcher mit körperlichen Einschränkungen, die Einrichtungen nutzen können. Das bedeutet, dass gut beleuchtete Bereiche, Beschriftungen mit hohem Kontrast oder Türen ohne Schwellen verbaut werden müssen.
2. Brandschutz
Die Sicherheit vor Bränden ist von größter Bedeutung. Pflegeheime sind Sonderbauten und benötigen daher ein umfassendes Brandschutzkonzept, welche Brandmeldeanlagen, Feuerschutzmaßnahmen und Evakuierungspläne implementieren, um die Bewohner im Notfall zu schützen. Auch die verwendeten Bauteile müssen besondere Anforderungen erfüllen.
3. Hygiene und Gesundheit
Es gibt spezielle Vorschriften zur Hygiene und Gesundheit, um die Verbreitung von Krankheiten in Pflegeheimen zu verhindern. Dies umfasst die Ausstattung von Sanitäranlagen, die Abfallentsorgung und die Küchenhygiene. „Trinkwasserleitungen müssen beispielsweise regelmäßig gespült werden, im laufenden Betrieb aber auch vor der generellen Inbetriebnahme“, erzählt Markus Schwarz aus der Berufspraxis. „Dabei können auch teure Pannen passieren: Bei einem neugebauten Pflegeheim hat die Sanitärfirma 14 Tage vor der Eröffnung ein zu hohes Konzentrat zum Spülen der Leitungen verwendet, sodass es erheblichen Lochfrass in sämtlichen Rohrleitungen gab. So entstand 1 Million Euro Schaden und es war eine Kernsanierung vor dem Erstbezug fällig.“
4. Raumgestaltung & medizinische Versorgung
Die Gestaltung der Räume muss den Bedürfnissen der Bewohner entsprechen. Dies umfasst Bewohnerzimmer, Gemeinschaftsräume, Küchen und Sanitäranlagen. Die Größe der Räume, die Langlebigkeit und Strapazierfähigkeit der ausgewählten Materialien und Einrichtungsgegenstände oder auch das Farbkonzept spielen hierbei eine wichtige Rolle. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist natürlich das Bereitstellen qualitativ hochwertiger medizinischer Versorgung und Pflege. Pflegeheime müssen über ausreichend qualifiziertes Personal und die erforderliche medizinische Ausrüstung verfügen, um die Gesundheit und das Wohlbefinden der Bewohner sicherzustellen.
5. Soziale Aktivitäten und Gemeinschaft
Die soziale Interaktion ist für ältere Menschen von großer Bedeutung. Pflegeheime sollten Gemeinschaftsräume und Aktivitäten anbieten, um die soziale Integration und das geistige Wohlbefinden der Bewohner zu fördern. „Es gibt immer wieder attraktive Ideen um soziale Aktivitäten zu fördern. Beim Umbau eines Pfegeheims beispielsweise, sollte ein Café eingerichtet werden, das auch für Gäste von außerhalb geöffnet sein sollte. Das wäre nicht nur für die Bewohner, sondern auch für den kleinen Ort an sich eine Bereicherung gewesen“, erzählt Jörg Möser.
„Leider war dies durch die Auflagen des Hygieneablaufs nicht realisierbar. Konkret durfte der Weg aus der Küche, mit den dort zubereiteten Speisen, nicht über den Flur erfolgen, wenn dieser an Toiletten ohne Vorflur vorbeiführte. Kurzum: Die Auflagen haben diese Idee leider verhindert.“
6. Personalunterkünfte
Wenn man ein Pflegeheim bauen möchte, muss man auch die Auflagen für Personalräume berücksichtigen. Größe und Fenster sind hier nur zwei Stichworte, die es zu beachten gilt. Beim Pflegeheime modernisieren kann das besonders kniffelig werden, da sich Vorschriften geändert haben und alte Gebäude eine Struktur mitbringen, die dem oft nicht entsprechen.
7. Außenanlagen und Zuwegung
Das äußere Erscheinungsbild trägt dazu bei, wie sich das Gebäude in den Städtebau einfügt. „Es ist natürlich Aufgabe der Architektur, eine ansprechende Lösung für einen solch großen Nutzbau wie ein Pflegeheim zu finden. Wie fügt sich das Gebäude in die Topografie ein? Plant man es besser länger oder breiter? Wie nutzt man das Grundstück optimal oder wäre ein anderer Standort besser?“, erklärt Markus Schwarz die Aufgabe der Fachplaner im Team der RJ Planungsbüro GmbH & Co. KG. Ein Altersheim bauen, bedeute eben nicht, einfach alles zuzupflastern, sondern möglichst ansprechende Außenanlagen und Zuwegungen zu realisieren. „Wir verstehen die Bauherren, dass dafür nur ein sehr kleines Budget zur Verfügung steht – schließlich bringen Außenanlagen kein Geld ein, aber wir machen stets das Beste draus.“
Ein Sinnesgarten mit Wasser und Klangspielen sei beispielsweise besonders attratktiv für die Bewohner und werde gerne realisiert, sofern es das Budget zulasse.
In Zeiten wachsenden Umweltbewusstseins ist auch die Nachhaltigkeit bei der Planung und beim Bau von Pflegeheimen ein wichtiger Faktor. Umweltfreundliche Baustoffe und energiesparende Technologien sollten in Betracht gezogen werden, um die Betriebskosten zu senken und die Umweltbelastung zu reduzieren.
Pflegeheime modernisieren – eine besondere Herausforderung
„Ein Neubau ist immer einfacher und bietet eher Kostensicherheit“, stellt Markus Schwarz klar. „Wenn man Pflegeheime modernisieren möchte, sind die Gebäude häufig so alt, dass keine Unterlagen mehr vorhanden sind. Man hat keine Infos zur Statik. Ein Brandschutzkonzept oder Maßnahmen zum Schallschutz gibt es nicht. Häufig beginnt die Planung damit, dass man erstmal ein Loch in die Wand klopft, um zu schauen, welche Materialien überhaupt verwendet wurden. Sowohl bei der Planung als auch in der Bauphase stößt man immer wieder auf Herausforderungen, für die man individuelle Lösungen finden muss.“
Belegte Pflegeheime modernisieren sind ein besonderer Anspruch, da das Tagesgeschäft weiterläuft und man nur abschnittsweise vorgehen kann. Spätestens hier wird die Bedeutung ein guter Planung und Koordination deutlich.
Zusammenfassend sind die Baukosten und Bauvorschriften entscheidende Faktoren bei der Planung und Realisation von Pflegeheimen. Betreiber müssen sorgfältig planen, um sicherzustellen, dass ihre Einrichtungen den Bedürfnissen der Bewohner gerecht werden und gleichzeitig alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Dies erfordert eine enge Zusammenarbeit mit erfahrenen Experten im Gesundheitsbau und den zuständigen Behörden.
Insgesamt ist die Planung und der Bau von Pflegeheimen von entscheidender Bedeutung, um den wachsenden Bedarf an Pflegeeinrichtungen zu decken. Betreiber stehen jedoch vor einer Reihe von Herausforderungen, die es zu bewältigen gilt, um eine qualitativ hochwertige Pflege zu gewährleisten. Die Zusammenarbeit zwischen der Regierung, der Pflegebranche und anderen Interessengruppen ist entscheidend, um Lösungen für diese Herausforderungen zu finden und sicherzustellen, dass ältere Menschen die Unterstützung erhalten, die sie verdienen.
Für die Planung und Realisation Ihrer Bauvorhaben sind wir gerne Ihre Ansprechpartner.
